买房

分答上回答了一个问题，关于年轻人是否应该买房。可是回答时间限制太严格，有点儿意犹未尽，想写一篇关于是否买房的说明文。中学时学说明文时，强调的是只陈述客观事实，而不发表主观论述和观点。说明文的影响力在于，「摆事实」以正视听之后，每个读者自然会形成自己的观点。

是买房还是租房住，自然和有多少钱直接相关。如果没有足够的资金，当然应该租房住。可是钱有两种：一种是一笔能拿得出来的存款，一种是每月的收入。举个常见的例子，如果我能一笔拿得出一百万，每月收入一万五，是否应该买房？

这个问题关系到买房有什么好处和坏处。房子对人有两种价值：一是提升生活品质，包括让心情更愉快。二是作为一种投资产品，将来可能会升值。

只考虑生活品质的话，理论上说房子越大、地段越好，生活品质越高，心情越愉快。按国内一二线城市当前的租售比分析，每月同样的开销，很明显租房可以租到更大更好的房子。另外，租房的灵活性很好，随时可以把家搬到更好的地段，更大的房子，生活品质相应提升。可是心情是个难以捉摸的东西，很多人没买房之前心情很差，买了房心情非常愉快，感觉生活一下子好起来了。虽然没什么根据，但是对这些人来说，显然买一个小房比租一个大房生活品质更高，心情更好。

但如果只考虑投资价值的话，租房虽然没有任何投资价值，但是因为租同样的房子的每月开销比买房更低，省下来的钱可以投资股票等其他投资产品。而跟其他投资产品相比，房地产属于不动产 （illiquid assets），买卖成本偏高，而且不是想卖就能立即出手。从投资成本来说，不适合短期投资，也不适合「集腋成裘」式的投资。另外，因为买房一般都需要贷款，相当于借钱投资，有杠杆效应，投资风险更高。比如如果首付一百万，贷款四百万，那么房价要是下跌百分之十，就相当于投资损失百分之五十。因为风险更高，房地产投资只适于三四十年的长期。这样长的时间里，大多数的房产可以至少做到保值，也就是说抵消了货币贬值的损失。五年甚至十年都属于短期投资，因为杠杆效应的存在，风险很高。相比而言，长期投资股票等产品是可以升值的，因为企业可以把资金用来提高生产力。

但是不买房转而把资金投资其他产品也有一个很重要的坏处：这样的投资方式需要很强的自制力，每月主动把剩余的资金用于投资，以保证将来退休以后的生活品质。可惜这很不符合有钱就想花的人之常情，属于逆水行舟。买房相当于强制性的储蓄，对自制力稍差的人来说是一件好事。可即使强制储蓄，也要有个上限，大致应该是每月收入的三分之一。也就是说，如果每月收入一万五，应该最多拿出五千去还供房贷款。否则不仅降低了平时的生活品质，还因为杠杆效应，增加了风险。

有人说，想这么多干什么，别人买我就买。这样的人适合买房，因为他们认为和别人不一样（contrarian）风险很高；有人认为不买房就找不到他心目中的女神或者男神，那么他应该买房，因为找到终生伴侣很重要；有人认为不买房就结不了婚，那么他该买房，因为婚不能不结。但是无论如何，至少应该明白买房带来的风险和相应失去的其他机会，明白历史不一定等同于未来，这样才能知己知彼，立于不败之地。