房屋贷款和活期存款

和美国比起来，加拿大五大银行的活期存款帐号（checking account）, 都是以昂贵和复杂著称。如果存款余额（account balance）不到一定的底线（minimum balance），则每从自动取款机提取一笔现金（cash withdrawal），每开一张支票，甚至每收到一个月的账目清单（statement），都要收费。由于收费不是很多，又是直接从银行帐号上扣除，不易引起一般人的注意。细心的人就尽量维持存款余额在底线以上，但由于底线不低（CIBC 在 $1500 左右），交易又比较复杂（authorized debits, direct deposits, cheques, 不一而足），有时一不小心，就低于底线，以至当月前功尽弃。由于活期存款的利率极低，大笔的现金存在这里又不太值得，造成了无论存多存少都是「亏」了的现象。

其实加拿大最省钱的活期存款是活期贷款（Line of Credit）。任何人都可以开活期贷款的帐号，区别只是贷款利率不同而已。笔者的开户行在CIBC，有两个活期贷款的帐户，一个用房子抵押（Secured Line of Credit，或 Home Equity Line of Credit），另一个普通贷款（Unsecured Line of Credit）。用房子抵押的贷款的利率较低（通常是prime），而普通贷款的利率较高（通常是prime + 1.25%或更高）。两种贷款的共同特征是，只要你维持正的存款余额（positive balance），所有在 checking account 情况下要收费的交易，包括 debit card Interac purchases, cheques, pre-authorized debits, cheque printing, cash withdrawals, 还有 bank statements，一概免费。虽然没有利息，但多余的现金可以存在其他利息比较高的存款种类（比如 ING Direct）, 而且本来 checking account 的利息也几乎和没有一样，所以并不用担心。

有人可能认为五大银行之外的减价银行更加适合存活期贷款，最有名的莫过于President’s Choice Financial，因为可以免费在任何CIBC提取现金。但其实有些事，传统银行还是更加可靠。比如在加拿大之外ATM提款，President’s Choice Financial 的ATM卡就可能提不出现金。又比如银行清单不能按月寄到家里来，或者支票本不能免费加印新的。除了这些之外，还有更重要的区别，我们稍后再述。

说起利息高的存款种类，笔者认为最好的存款莫过于把多余的现金「存」在房屋贷款（mortgage）里。因为在加拿大的房屋贷款的利息是用税后的收入支付，致使4%的贷款相当于5%至8%的高利率存款，而且是毫无风险的。据笔者所知，在2005年11月，加拿大的无风险活期存款最好的也只有3.1%，五年期定期存款（GIC）最好的也不过4.45%，远到不了5%。所以，最好的办法是把所有多余的现金用于还房屋贷款所欠的余额，而不是存在　ING Direct 等高利率存款银行帐号中。现在加拿大的固定房屋贷款大多都比较灵活，每年可以多付本金的15% — 20%，这对绝大多数家庭已经足够用了。

那么要是急用现金怎么办？这时就可以直接从活期贷款中透支提取，使余额变成负的。因为这时需要天天付透支总额的利息，所以贷款利率就变得异常重要。加拿大的最优惠的利率 （prime rate）只能在房屋抵押贷款（Secured Line of Credit）中享有，而这种贷款申请时一般要几百元的地产估价和律师费。好在很多银行（比如笔者的开户行CIBC）都时不时有减价活动（promotion），可以免去这几百元的费用。这样一来，只要在房子里有一定的「存款」（equity），并超过房屋估价的百分之二十五，再能耐心等待每年几次的减价，就能如愿开一个房屋抵押活期贷款账号 （Secured Line of Credit account），用于代替平时的活期存款 (checking account)，并且应付一时之需。相比较而言，President’s Choice Financial的活期存款（checking account）的透支利率（19%）就完全没有可比性。

房屋抵押活期贷款透支利率低的好处是显而易见的。这样一来就可以大胆地将每月收入的余额用于支付房屋贷款（mortgage），得到 5% — 8% 的年息，而不是存在活期储蓄中以备一时之需。在需要现金的时候（比如度假之前），就可以从房屋抵押活期贷款中提出现金，稍后以最优惠利率（prime rate）偿还。大多数中国人的家庭急需现金的时候不多，这种方案是完全可行的。这样一来，只需维持两个帐号，一个是房屋贷款的帐号（mortgage），另一个是房屋抵押活期贷款的帐号（secured line of credit），就可以不但节省了所有银行的费用，节省了算计每月维持银行底线的心思，还能有希望早几年还清房屋贷款。

有些朋友可能担心把所有的现金都存在房子里，风险没有分散。其实，作为一种投资，房子的风险在买房的那一刻已经承担了。在此以后的贷款总额和其相应的利息，不会因为房子本身价值的涨跌而改变。少付贷款利息，就直接等同于毫无风险的高利率储蓄，和房子本身的投资风险无关。早日付清房子的贷款，就可以大大减少需要支付的累计利息总额（compounded interest）。如果决定用收入的余额去进行其他的RRSP之外的有风险投资，而不是用来还贷款，那么潜在回报越高，则风险越高。而无风险的投资，如regular bonds, strip bonds, real return bonds, GIC等等，则没有一项能够和还房屋贷款相比。如果真的对 RRSP 之外的有风险投资感兴趣，笔者建议试试研究the Smith Manoeuvre，详细情况可以参考 http://www.smithman.net。 但象那样需要同时研究投资风险和税收政策的大手笔投资运作，感兴趣的读者或许不多，拙文就不专门论述了。