幸福

房屋贷款和活期存款


和美国比起来,加拿大五大银行的活期存款帐号(checking account), 都是以昂贵和复杂著称。如果存款余额(account balance)不到一定的底线(minimum balance),则每从自动取款机提取一笔现金(cash withdrawal),每开一张支票,甚至每收到一个月的账目清单(statement),都要收费。由于收费不是很多,又是直接从银行帐号上扣除,不易引起一般人的注意。细心的人就尽量维持存款余额在底线以上,但由于底线不低(CIBC 在 $1500 左右),交易又比较复杂(authorized debits, direct deposits, cheques, 不一而足),有时一不小心,就低于底线,以至当月前功尽弃。由于活期存款的利率极低,大笔的现金存在这里又不太值得,造成了无论存多存少都是「亏」了的现象。

其实加拿大最省钱的活期存款是活期贷款(Line of Credit)。任何人都可以开活期贷款的帐号,区别只是贷款利率不同而已。笔者的开户行在CIBC,有两个活期贷款的帐户,一个用房子抵押(Secured Line of Credit,或 Home Equity Line of Credit),另一个普通贷款(Unsecured Line of Credit)。用房子抵押的贷款的利率较低(通常是prime),而普通贷款的利率较高(通常是prime + 1.25%或更高)。两种贷款的共同特征是,只要你维持正的存款余额(positive balance),所有在 checking account 情况下要收费的交易,包括 debit card Interac purchases, cheques, pre-authorized debits, cheque printing, cash withdrawals, 还有 bank statements,一概免费。虽然没有利息,但多余的现金可以存在其他利息比较高的存款种类(比如 ING Direct), 而且本来 checking account 的利息也几乎和没有一样,所以并不用担心。

有人可能认为五大银行之外的减价银行更加适合存活期贷款,最有名的莫过于President’s Choice Financial,因为可以免费在任何CIBC提取现金。但其实有些事,传统银行还是更加可靠。比如在加拿大之外ATM提款,President’s Choice Financial 的ATM卡就可能提不出现金。又比如银行清单不能按月寄到家里来,或者支票本不能免费加印新的。除了这些之外,还有更重要的区别,我们稍后再述。

说起利息高的存款种类,笔者认为最好的存款莫过于把多余的现金「存」在房屋贷款(mortgage)里。因为在加拿大的房屋贷款的利息是用税后的收入支付,致使4%的贷款相当于5%至8%的高利率存款,而且是毫无风险的。据笔者所知,在2005年11月,加拿大的无风险活期存款最好的也只有3.1%,五年期定期存款(GIC)最好的也不过4.45%,远到不了5%。所以,最好的办法是把所有多余的现金用于还房屋贷款所欠的余额,而不是存在 ING Direct 等高利率存款银行帐号中。现在加拿大的固定房屋贷款大多都比较灵活,每年可以多付本金的15% — 20%,这对绝大多数家庭已经足够用了。

那么要是急用现金怎么办?这时就可以直接从活期贷款中透支提取,使余额变成负的。因为这时需要天天付透支总额的利息,所以贷款利率就变得异常重要。加拿大的最优惠的利率 (prime rate)只能在房屋抵押贷款(Secured Line of Credit)中享有,而这种贷款申请时一般要几百元的地产估价和律师费。好在很多银行(比如笔者的开户行CIBC)都时不时有减价活动(promotion),可以免去这几百元的费用。这样一来,只要在房子里有一定的「存款」(equity),并超过房屋估价的百分之二十五,再能耐心等待每年几次的减价,就能如愿开一个房屋抵押活期贷款账号 (Secured Line of Credit account),用于代替平时的活期存款 (checking account),并且应付一时之需。相比较而言,President’s Choice Financial的活期存款(checking account)的透支利率(19%)就完全没有可比性。

房屋抵押活期贷款透支利率低的好处是显而易见的。这样一来就可以大胆地将每月收入的余额用于支付房屋贷款(mortgage),得到 5% — 8% 的年息,而不是存在活期储蓄中以备一时之需。在需要现金的时候(比如度假之前),就可以从房屋抵押活期贷款中提出现金,稍后以最优惠利率(prime rate)偿还。大多数中国人的家庭急需现金的时候不多,这种方案是完全可行的。这样一来,只需维持两个帐号,一个是房屋贷款的帐号(mortgage),另一个是房屋抵押活期贷款的帐号(secured line of credit),就可以不但节省了所有银行的费用,节省了算计每月维持银行底线的心思,还能有希望早几年还清房屋贷款。

有些朋友可能担心把所有的现金都存在房子里,风险没有分散。其实,作为一种投资,房子的风险在买房的那一刻已经承担了。在此以后的贷款总额和其相应的利息,不会因为房子本身价值的涨跌而改变。少付贷款利息,就直接等同于毫无风险的高利率储蓄,和房子本身的投资风险无关。早日付清房子的贷款,就可以大大减少需要支付的累计利息总额(compounded interest)。如果决定用收入的余额去进行其他的RRSP之外的有风险投资,而不是用来还贷款,那么潜在回报越高,则风险越高。而无风险的投资,如regular bonds, strip bonds, real return bonds, GIC等等,则没有一项能够和还房屋贷款相比。如果真的对 RRSP 之外的有风险投资感兴趣,笔者建议试试研究the Smith Manoeuvre,详细情况可以参考 http://www.smithman.net。 但象那样需要同时研究投资风险和税收政策的大手笔投资运作,感兴趣的读者或许不多,拙文就不专门论述了。

2005年11月,多伦多